종부세 계산하기 3 : 사례와 함께 직접 계산해보기

종부세 계산하기 1 : 종합부동산세 과세 기준일, 부과 대상, 계산 공식, 납부 기간, 분할 납부 (개

종부세 계산하기 2 : 공제할 재산세액, 세액공제, 세부담상한 초과세액, 농어촌특별세

위 두 개 글에서 이어지는 글입니다.

 

 

철수와 영희의 2022년 종부세 총 납부액을 계산해볼게요.

 

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<철수 보유주택>

• 공시가격 10억 (100%), 공시가격 20억 (50% 지분 보유)
• 두 주택 모두 조정대상지역에 소재
• 철수가 지난해 납부한 총 보유세 : 1천만원

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<영희 보유주택>

• 공시가격 20억 (100% 지분 보유)
• 1세대 1주택자
• 영희가 지난해 납부한 총 보유세 : 5백만원
• 만 75세, 보유기간 20년

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종부세액은 아래와 같은 산식으로 구합니다.

• 다주택자 종부세액 = [(보유주택 공시가격 합계 - 6억원) × 공정시장가액비율] × 세율
• 1세대1주택자 종부세액 = [(보유주택 공시가격 합계 - 11억원) × 공정시장가액비율] × 세율

[(보유주택 공시가격 합계 - 6억원or11억원) × 공정시장가액비율]은 과세표준이라고 불립니다.

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1. 종부세 과세표준 구하기

• 철수 종부세 과세표준 = (10억+20억×50% - 6억) × 60% = 840,000,000원
• 영희 종부세 과세표준 = (20억 - 11억) × 45% = 405,000,000원

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※ 철수와 영희의 보유주택 공시가격 합계는 20억으로 똑같습니다.

하지만 다주택자인 철수에게는 6억이 공제되고, 1주택자인 영희에게는 11억이 공제됩니다.

공정시장가액비율도 철수에게는 60%, 영희에게는 45%(2022년 한시적으로)가 적용됩니다.

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2. 종부세액 구하기

• 철수 종부세액 = 840,000,000원 × 2.2% - 4,800,000원 = 13,680,000원
• 영희 종부세액 = 405,000,000원 × 0.8% - 600,000원 = 8,310,000원

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<종부세율>

과세표준	3주택 이상 보유자 (조정지역 2주택)		2주택 이하 보유자
	세율	누진공제	세율	누진공제
3억원 이하	1.2%	-	0.6%	-
6억원 이하	1.6%	120만원	0.8%	60만원
12억원 이하	2.2%	480만원	1.2%	300만원
50억원 이하	3.6%	2160만원	1.6%	780만원
94억원 이하	5.0%	9160만원	2.2%	3780만원
94억원 초과	6.0%	1억8560만원	3.0%	1억1300만원

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종부세액 구하는 것까지는 쉽지요? 이제는 세액을 차감&가감해야 합니다!

종부세액

(-) 공제할 재산세액

= 산출세액

(-) 세액공제

(-) 세부담상한 초과세액

= 납부할 세액​

(+) 농어촌특별세

= 총 납부액

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3. 공제할 재산세액 구하기

이중과세를 방지하기 위해 납부한 재산세 중 일부를 차감해줍니다.

주택 전체에 대한 재산세 중에 종부세 과세표준에 해당하는 재산세만큼을 빼주는 거예요.

​

공제할 재산세액 = ㉠ × (㉡ / ㉢)

㉠ 실제로 부과된 재산세

㉡ 종부세 과세표준에 해당하는 재산세액

㉢ 보유주택 전체에 대한 재산세액

​

여기서 ㉠과 ㉢이 비슷해보이는데 좀 다릅니다.

재산세는 주택별로 부과하잖아요, 그렇게 도출된 게 ㉠ 실제로 부과된 재산세이구요.

㉢은 보유주택을 모두 합쳐서 1개의 주택이라고 가정했을 때 부과되는 재산세액입니다.

​

1주택일 경우에는 ㉠과 ㉢이 같겠지만 다주택일 경우에는 달라집니다. 철수와 영희의 사례로 볼게요.

​

재산세 공식은 재산세 = (공시가격 × 공정시장가액비율) × 세율 입니다.

(공시가격 × 공정시장가액비율)은 과세표준이구요.

​

주택의 재산세율은 아래 표와 같습니다.

과세표준	세율	누진공제액
6천만원 이하	0.1%	-
6천만원 이상 ~ 1.5억원 이하	0.15%	3만원
1.5억원 이상 ~ 3억원 이하	0.25%	18만원
3억원 초과	0.4%	63만원

 

※ 재산세와 관련된 자세한 사항은 아래 글을 참고해주세요.

아파트 재산세 - 과세표준 계산, 납부기간, 납부기준일 등

 

<철수>

 

㉠ 실제로 부과된 재산세

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A아파트 재산세 = (10억×60%)×0.4%-63만원 = 1,770,000원

B아파트 재산세 = [(20억×60%) × 0.4%- 63만원]×50% = 2,085,000원

A아파트 재산세 + B아파트 재산세 = 1,770,000원 + 2,085,000원 = 3,855,000원

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​

㉡ 종부세 과세표준에 해당하는 재산세액

​

종부세 과세표준에 해당하는 금액을 재산세에서의 공시가격이라고 생각하고 계산하면 됩니다.

종부세 과세표준에 해당하는 금액에 재산세 공정시장가액비율인 60%를 곱하면 재산세 과세표준이 되겠죠.

​

[(10억+20억×50% - 6억) × 60% × 60%] × 0.4%

= (8.4억 × 60%) × 0.4%

= 3,360,000원

​

여기서 잘 보시면 누진공제액 63만원을 차감 안했죠?

㉡을 구하실 때는 누진공제액을 차감하지 않고 재산세율만 곱하면 됩니다.

​

​

㉢ 보유주택 전체를 1개 주택으로 봤을 때 재산세액

[(10억+20억×50%) × 60%] × 0.4% - 63만원

= (20억 × 60%) × 0.4% - 63만원

= 4,170,000원

​

​

공제할 재산세액 = ㉠ × (㉡ / ㉢)

= 3,855,000원 × 3,360,000원 / 4,170,000원 = 3,106,187원

​

​

종부세 산출세액

= 종부세액 - 공제할 재산세액

= 13,680,000원 - 3,106,187원 = 10,573,813원

​

​

<영희>

​

㉠ 실제로 부과된 재산세

(20억×60%) × 0.4%- 63만원 = 4,170,000원

​

㉡ 종부세 과세표준에 해당하는 재산세액

[(20억 - 11억) × 45%] × 60% × 0.25% = 607,500원

​

㉢ 보유주택 전체를 1개 주택으로 봤을 때 재산세액

(20억×60%) × 0.4%- 63만원 = 4,170,000원

​

공제할 재산세액 = ㉠ × (㉡ / ㉢)

= 4,170,000원 × 607,500원 / 4,170,000원 = 607,500원

​

종부세 산출세액

= 종부세액 - 공제할 재산세액

= 8,310,000원 - 607,500원 = 7,702,500원

​

​

​

4. 세액공제

​

세액공제는 1세대 1주택 소유주에게만 해당이 되므로 철수는 해당사항이 없습니다.

​

영희는 해당됩니다.

만 70세 이상이므로 고령자 세액공제 40%,

20년 이상 보유했으므로 장기보유자 세액공제 50%를 받는데,

두 공제 합쳐서 최대 80%까지 적용 가능하므로 80%까지만 적용됩니다.

​

영희가 받을 세액공제 금액은

= 7,702,500원 × 80% = 6,162,000원

이 됩니다.

​

종부세 산출세액에서 세액공제를 뺀 금액은

= 7,702,500원 - 6,162,000원 = 1,540,000원

이 되겠네요.

​

​

5. 세부담상한

​

세부담상한을 초과하는 세액은 공제를 해야 합니다.

조정대상지역 2주택 (or 3주택 이상)인 철수는 전년도 납부했던 보유세 총액의 300%를 넘는 금액은 공제되고,

그 외에 해당하는 영희는 전년도 납부했던 보유세 총액의 150% 넘는 금액이 공제됩니다.

​

구체적으로 철수와 영희의 종부세액 중에

철수는 1천만원 × 300% = 3천만원을 초과하는 금액은 공제되고,

영희는 5백만원 × 150% = 7백5십만원을 초과하는 금액이 공제됩니다.

​

지금까지 산출된

철수의 종부세액은 10,573,813원이고,

영희의 종부세액은 1,540,000원이기에 둘다 공제액이 없습니다.

​

즉, 둘의 납부할 세액은

철수 = 10,573,813원

영희 = 1,540,000원

입니다.

​

​

6. 농어촌특별세

​

철수와 영희의 납부할 세액에 20%를 곱하면 됩니다.

철수의 농어촌특별세 = 10,573,813원 × 20% = 2,114,763원

영희의 농어촌특별세 = 1,540,000원 × 20% = 308,000원

​

​

7. 총 납부액 계산하기

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철수의 종부세 총 납부액 = 10,573,813원 + 2,114,763원 = 12,688,576원

영희의 종부세 총 납부액 = 1,540,000원 + 308,000원 = 1,848,000원

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흐름을 다시 전체적으로 정리해 볼게요.

항목	철수 (10억, 20억의 절반) 조정대상지역 2주택자	영희 (20억) 1세대 1주택자 / 만75세, 20년 보유
종부세 과세표준	(10억+20억×50% - 6억) × 60% = 804,000,000	(20억 - 11억) × 45% = 405,000,000
종부세액	840,000,000 × 2.2% - 4,800,000 = 13,680,000	405,000,000 × 0.8% - 600,000원 = 8,310,000
(-) 공제할 재산세액	3,855,000 × 3,360,000 / 4,170,000 = 3,106,187	4,170,000 × 607,500 / 4,170,000 = 607,500
= 산출세액	13,680,000 - 3,106,187 = 10,573,813	8,310,000 - 607,500 = 7,702,500
(-) 세액공제	없음	7,702,500 × 80% = 6,162,000
(-) 세부담상한 초과세액	없음	없음
= 납부할 세액​	10,573,813	7,702,500 - 6,162,000 = 1,540,000
(+) 농어촌특별세	10,573,813 × 20% = 2,114,763원	1,540,000 × 20% = 308,000
= 총 납부액	10,573,813 + 2,114,763 = 12,688,576	1,540,000 + 308,000 = 1,848,000

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