서울시 용도지역별 용적률 정리 (+주상복합 용적률)

용도지역 용적률의 최대한도는 국토계획법 78조 1항에서 정하고 있고, 세분된 용도지역 용적률의 최대한도는 국토계획법 시행령 85조에서 정하고 있다. 그리고 도시계획조례에서는 국토계획법령에서 위임된 용도지역 용적률을 구체적으로 정하고 있으며 (55조 1항), 55조 2~22항을 통해 이를 완화/강화하고 있다.

 

아래는 서울특별시 도시계획 조례 55조 1항을 참조하여 정리한 용적률과

54조 1항을 참조해 정리한 건폐율이다.

 

서울특별시 도시계획 조례상 최대 용적률과 건폐율

구분		최대 용적률	최대 건폐율
주거지역	제1종 전용 주거지역	100%	50%
	제2종 전용 주거지역	120%	40%
	제1종 일반 주거지역	150%	60%
	제2종 일반 주거지역	200%
	제3종 일반 주거지역	250%	50%
	준주거지역	400%	60%
상업지역	근린상업지역	600% (역사도심 500%)	60%
	유통상업지역	600% (역사도심 500%)
	일반상업지역	800% (역사도심 600%)
	중심상업지역	1000% (역사도심 800%)
공업지역	전용공업지역	200%	60%
	일반공업지역	200%
	준공업지역	400%
녹지지역	보전녹지지역	50%	20%
	생산녹지지역
	자연녹지지역

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국토계획법 시행령에서는 상업지역 내 공동주택 설치가 불가하나, 중심, 일반, 근린상업지역 내 공동주택에는 예외를 두고 있다. 서울의 경우 상업지역에 주상복합을 짓는 경우에는 도시계획조례 55조 3항 및 [별표3]에서 용적률을 정하고 있다.

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[별표3] 상업지역 내 주거복합건축물의 용도 비율 및 용적률 (2020.7.16 개정)

 

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[별표3] 상업지역 내 주거복합건축물의 용도 비율 및 용적률

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비주거용도 비율 (부대시설의 면적 포함, 준주택* 제외)

• 전체 연면적의 20% 이상
• 도시환경정비구역, 재정비촉진지구, 시장정비사업, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 시장이 선정한 지역에서는 위원회 심의를 거쳐 10% 이상으로 할 수 있음

준주택* : 주택법 시행령 4조에 따른 기숙사, 고시원, 노인복지주택, 오피스텔. 이들은 비주거용도에서 제외한다.

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주거용 용적률 (부대시설의 용적률 포함)

• 400% 이하
• 임대주택 추가 확보*시 중심상업지역, 일반상업지역(역사도심 제외)은 600% 이하
• 임대주택 추가 확보*시 근린상업지역, 일반상업지역(역사도심)은 500% 이하
• 전략용도* 도입시 주거용 용적률 추가 허용
• 도시환경정비구역, 재정비촉진지구, 시장정비사업, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 시장이 선정한 지역에서는 위원회 심의를 거쳐 주거용 용적률 추가 허용

임대주택 추가 확보* : 증가하는 용적률의 2분의 1에 해당하는 용적률만큼 임대주택이 확보되는 경우

전략용도* : 도시기본계획(생활권계획 포함)상의 중심지 육성 방향에 부합하는 용도, 지역의 전략적 육성 & 시 정책목적 달성 등을 위해 위원회에서 인정하는 용도