주택임대보증금 간주임대료 계산 방법

간주임대료(Deemed Rent)란?

​부동산을 임대하고 보증금이나 전세금 등을 받은 경우 이에 대해 이자 이자율을 곱해서 임대수입이 있는 것으로 간주한다. 이 수입은 사업소득 총수입금액에 산입되어 소득세를 납부해야 한다.

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전세, 월세, 반전세간 조세형평성을 위해 2011년부터 간주임대료를 계산해 과세하게 되었다.

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소득세법상 간주임대료 과세요건

​아래 두 조건 모두에 해당되어야 간주임대료가 과세된다.

• 부부합산 3주택 이상 소유 (단 소형주택*은 2023년 12월 31일까지는 간주임대료 계산시 주택수에서 제외됨)
• 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 합계액이 3억원 초과

소형주택* : 주거전용 면적이 40m2 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택

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철수와 영희는 부부합산으로 3주택을 보유하고 있다. 각 케이스별로 간주임대료 대상인지 따져보자.

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Q) 1채에서는 부부가 실거주하고, 철수 명의의 주택은 2억원에, 영희 명의의 주택은 3억원에 전세를 주고 있다면?

A) 철수 명의의 주택은 보증금이 2억원이므로 3억원 이하다. 영희 명의의 주택 역시 보증금이 3억원이므로 3억원 이하다. 간주임대료 대상이 아니다.

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Q) 1채에서는 부부가 실거주하고, 부부 공동명의로 2주택을 보유하며 각각 2억원, 3억원에 전세를 주고 있다면?

A) 둘의 보증금을 합치면 5억원이 되므로 3억을 초과한다. 간주임대료 대상이다. 5억원 대상으로 간주임대료를 계산한 뒤에 각자 지분으로 나눠서 임대소득금액을 계산한다.

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부부의 간주임대료 = (5억원 - 3억원) × 60% × 1.2% = 1,440,000원

이 금액을 지분율대로 나눠서 철수와 영희의 임대소득금액으로 산입하면 된다.

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주택의 간주임대료 계산 방법

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• 장부신고시 : (보증금 등 - 3억원)의 적수 × 60% / 365 × 정기예금이자율 - 임대사업에서 발생한 금융수익
• 추계신고시 : (보증금 등 - 3억원)의 적수 × 60% / 365 × 정기예금이자율

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2022년 기준 정기예금이자율은 1.2% (부가가치세법 시행규칙 47조)

연도	2019	2020	2021	2022
이자율	2.1%	1.8%	1.2%	1.2%

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주택의 간주임대료 계산 사례

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1. 철수가 3채를 단독명의로 임대하는 경우

(3채 모두 소형주택 아님. 임대사업에서 발생한 금융수입은 없음.)

구분	보증금	월세	임대기간	주거전용면적	기준시가
A주택	1.5억원	100만원	1.1 ~ 12.31	69㎡	4.0억원
B주택	1.0억원	-	1.1 ~ 12.31	65㎡	2.5억원
C주택	3.5억원	130만원	1.1 ~ 12.31	109㎡	6.0억원

철수가 임대소득금액으로 사업소득에 산입해야 하는 금액은 29,760,000원임.

구분	간주임대료	월세	합계
A주택	1.5억원 × 365 × 60% / 365 × 1.2% = 1,080,000원	100만원 × 12개월 = 12,000,000원	13,080,000원
B주택	1.0억원 × 365 × 60% / 365 × 1.2% = 720,000원	-	720,000원
C주택	(3.5억원 - 3억원) × 365 × 60% / 365 × 1.2% = 360,000원	130만원 × 12개월 = 15,600,000원	15,960,000원
철수의 임대소득금액 합계			29,760,000원

*보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 차감한다.

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2. 민수와 영희가 4채를 단독과 공동명의로 임대하는 경우

(4채 모두 소형주택 아님. 임대사업에서 발생한 금융수입은 없음.)

구분	보증금	월세	임대기간	민수:영희 지분율
A주택	4.0억원	120만원	1.1 ~ 12.31	100 : 0
B주택	5.0억원	-	1.1 ~ 12.31	50 : 50
C주택	0.3억원	130만원	1.1 ~ 12.31	30 : 70
D주택	1.7억원	-	1.1 ~ 12.31	10 : 90

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각 주택에서 나오는 임대소득을 계산해보면 아래와 같다. 공동명의 주택 B, C, D에 대해서는 1거주자로 보아 간주임대료를 계산한다.

구분	간주임대료	월세	소계
A주택 (1:0)	(4억원 - 3억원) × 365 × 60% / 365 × 1.2% = 720,000원	120만원 × 12개월 = 14,400,000원	15,120,000원
B주택 (5:5)	(5억원 - 3억원) × 365 × 60% / 365 × 1.2% = 1,440,000원	-	1,440,000원
C주택 (3:7)	0.3억원 × 365 × 60% / 365 × 1.2% = 216,000원	130만원 × 12개월 = 15,600,000원	15,816,000원
D주택 (1:9)	1.7억원 × 365 × 60% / 365 × 1.2% = 1,224,000원	-	1,224,000원
민수와 영희의 임대소득금액 합계			33,600,000원

민수의 임대소득금액

= 15,120,000원 + 1,440,000원 × 50% + 15,816,000원 × 30% + 1,224,000원 × 10% = 20,707,200원

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영희의 임대소득금액

= 1,440,000원 × 50% + 15,816,000원 × 70% + 1,224,000원 × 90% = 12,892,800원

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3. 보증금 등 합계액이 변동하는 경우

(4채 모두 소형주택 아님. 임대사업에서 발생한 금융수입은 없음. 윤년이다.)

구분	임대기간	보증금
A주택	1/1 ~ 5/28 (149일)	2.0억원
	5/29 ~ 12/31 (217일)	2.3억원
B주택	1/1 ~ 7/24 (206일)	2.0억원
	7/25 ~ 12/31 (160일)	2.7억원
C주택	1/1 ~ 12/31 (366일)	1.3억원

이 경우 아래와 같은 순서로 계산한다.

임대기간별로 보증금을 합하고, 합한 보증금을 적수로 환산한 다음 3억도 적수로 환산해서 기간별로 차감한다.

이렇게 도출된 적수를 기준으로 간주임대료를 구한다.

임대기간	1/1 ~ 5/28 (149일)	5/29 ~ 7/24 (57일)	7/25 ~ 12/31 (160일)	1/1 ~ 12/31 (366일)
A주택 보증금	2.0억원	2.3억원	2.3억원	간주임대료 (임대소득) 합계
B주택 보증금	2.0억원	2.0억원	2.7억원
C주택 보증금	1.3억원	1.3억원	1.3억원
보증금 합계	5.3억원	5.6억원	6.3억원
보증금 × 적수 - 3억원 × 적수	5.3억원 × 149일 - 3억원 × 149일 = 34,720,000,000원	5.6억원 × 57일 - 3억원 × 57일 = 14,820,000,000원	6.3억원 × 160일 - 3억원 × 160일 = 52,800,000,000원
간주임대료	34,720,000,000원 × 60% / 366 × 1.2% = 1,011,245원	14,820,000,000원 × 60% / 366 × 1.2% = 437,310원	52,800,000,000원 × 60% / 366 × 1.2% = 1,558,032원	3,006,587원

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