종부세 계산하기 1 : 종합부동산세 과세 기준일, 부과 대상, 계산 공식, 납부 기간, 분할 납부 (개인 & 주택의 경우)

우리나라 부동산 보유세는 두 가지로 구성되어 있습니다. 바로 재산세와 종부세입니다.

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아래 글에서 재산세에 대해 알아보았으니 오늘은 종부세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

아파트 재산세 - 과세표준 계산, 납부기간, 납부기준일 등

 

재산세 알아보기 : 건축물, 토지, 업무용 오피스텔 등

 

종부세 과세기준일

​6월 1일.

6월 1일에 누가 부동산을 보유하고 있느냐를 기준으로 종합부동산세 납부 주체가 결정됩니다.

부동산 매도계약을 5월 1일에 체결하고 잔금을 9월 1일에 한다면 종부세 납부 주체는 매도인입니다.

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종부세 부과 대상

개인별로 소유한 전국 주택의 공시가격 합계액이 6억원을 초과하는 사람입니다.

​1세대 1주택자의 경우 좀더 혜택이 있습니다. 보유한 주택의 공시가격 합계액이 11억원을 초과하는 사람만 종부세를 냅니다. (2022년 기준)​

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종부세 계산 공식

​1세대1주택자와 다주택자의 계산 공식이 다릅니다.

참고로 종부세는 '인별 과세'입니다. 개인별로 갖고 있는 주택을 모두 합산해서 계산해야 합니다.

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계산식은 다음과 같습니다.​

• 다주택자 종부세 = [(보유주택 공시가격 합계 - 6억원) × 공정시장가액비율] × 세율
• 1세대1주택자 종부세 = [(보유주택 공시가격 합계 - 11억원) × 공정시장가액비율] × 세율

[(보유주택 공시가격 합계 - 6억원or11억원) × 공정시장가액비율]은 과세표준이라고 불립니다.

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​1. 공시가격 합계 구하기

​아파트 공시가격은 아래 사이트의 '공동주택 공시가격'에서 조회 가능합니다. 아파트 주소로 검색하시면 됩니다.

https://www.realtyprice.kr/notice/

 

참고로 개인별로 가지고 있는 아파트의 공시가격을 모두 합산해야 합니다.

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예를 들어보겠습니다. 철수가 A, B아파트를 보유하고 있다고 해 봅시다.

• A 아파트 공시가격 : 10억원 (100% 철수가 보유)
• B 아파트 공시가격 : 8억원 (공동명의로 보유. 철수 지분은 50%)

​이 경우 철수 아파트의 공시가격 합계는 10억원 + 8억원×50% = 14억원 이 됩니다.

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2. 공정시장가액 비율 곱하기

​문재인 정권에서 이 공정시장가액 비율을 매년 올려서 주택 보유자들의 부담이 컸습니다.

2018년 이전에는 80%였던 게 매년 5%p씩 올라 원래 2022년 올해에는 100%가 적용될 예정이었습니다.

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하지만 저번달에 윤석열 정부에서 이 비율을 60%로 완화해 주었어요.

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즉, 60%를 곱하면 됩니다.

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3. 세율 찾아서 계산하기

​1, 2번을 통해 도출한 과세표준에 종부세 세율을 곱하면 됩니다.

​보유 채수에 따라 다른 종부세율을 적용받습니다. 1주택자보다 다주택자에게 훨씬 높은 세율이 적용되어요.

(다만 윤석열 정부에서 형평성 등의 문제로 이 세율을 단일화할 예정이라고 합니다.)

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2주택자 중 조정지역에 두 채 모두 보유한 사람은 3주택 이상 보유자 세율이 적용되니 참고하세요.

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<2주택 이하 보유자>

과세표준	세율	누진공제
3억원 이하	0.6%	-
6억원 이하	0.8%	60만원
12억원 이하	1.2%	300만원
50억원 이하	1.6%	780만원
94억원 이하	2.2%	3780만원
94억원 초과	3.0%	1억1300만원

<3주택 이상 보유자, 조정지역 2주택 보유자>

과세표준	세율	누진공제
3억원 이하	1.2%	-
6억원 이하	1.6%	120만원
12억원 이하	2.2%	480만원
50억원 이하	3.6%	2160만원
94억원 이하	5.0%	9160만원
94억원 초과	6.0%	1억8560만원

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실제로 납부해야 하는 종부세는 여기서 끝이 아닙니다.

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일단 몇 가지가 빠집니다.

이중과세를 방지하기 위해 재산세를 납부한 만큼은 빼줘야 하고 (실제로 납부한 재산세만큼 빼주는 게 아니라 계산을 따로 합니다), 1세대 1주택의 경우에는 세액공제도 해줍니다. 작년보다 종부세가 너무 증가했으면 일정부분 빼주기도 합니다.

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그렇게 최종적으로 도출된 종부세액에서 20%가 농어촌특별세로 가산됩니다.

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자세히 설명하기에는 너무 복잡해서, 이 내용들은 다음에 이어서 쓰도록 하겠습니다. 일단 기본 틀이 이렇다라고 생각하시면 좋을 것 같아요.

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종부세 납부기간

​12월 1~15일

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종부세 분할납부

​납부해야 할 종부세가 250만원 이상이면 분납할 수 있습니다. 내년 6월 15일까지 내면 됩니다.

​구체적인 분납 가능 금액은 다음과 같습니다.

납부할 세액	분납 가능 금액
250만원 초과 ~ 500만원 이하	납부할 세액에서 250만원을 차감한 금액
500만원 초과	납부할 세액의 50% 이하 금액

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*다음 글들로 이어집니다.

종부세 계산하기 2 : 공제할 재산세액, 세액공제, 세부담상한 초과세액, 농어촌특별세

 

종부세 계산하기 3 : 사례와 함께 직접 계산해보기