부동산 : 우리는 어디로 가고 있고 (방향) 어디에 와 있는가 (시기)

이 포스팅은 신성철 선생님의 아래 유튜브를 토대로 제 나름대로 정리하고 해석한 글임을 먼저 밝힙니다. 

 

 

 

 

1. 시장의 근본 원리

 

아무리 복잡해보이는 시장이어도 그 시장을 움직이는 근본 원리는 단순하다. 근본 원리 몇 가지가 상호 작용을 하며 뻗어나가서 시장이 복잡해보이는 것일 뿐이다.

 

 

2. '주거용' 부동산 시장의 근본 원리

 

주거용 부동산의 본질은 '주거'. 즉 누구나 집이 하나는 필요하다는 것이다. 내가 아무리 부자라고 해도 동시에 집 2채에 사는 경우는 드물고, 돈이 없다고 해서 아무데도 안 사는 경우도 거의 없다. 즉 수요는 큰 변화가 없을 수밖에 없다.

 

반면 공급은 변한다. 공급은 엄청 많을 때도 적을 때도 있다. 

 

아래 그래프를 봐도 수요에 비해 공급 그래프의 진폭이 훨씬 심하다.

 

 

[수요] 서울특별시 월별 주민등록 세대수 (출처: 통계청). 인구가 아니라 가구를 기준으로 해야할수도 있지만 일단 편의상!

[공급] 서울 월별 주택 착공 실적 (출처: 통계청)

 

 

또한 집은 신선 식품과는 다르게 오래 쓸 수 있다. 지어놓고 몇십년간 거기 거주할 수 있다는 뜻이다. 따라서 그냥 공급량이 아닌 '누적 공급량'이 시장에 영향을 미치게 된다.

 

 

3. 근본 원리들이 방향(=추세)을 만든다

 

근본 원리가 아닌 것들은 모두 일시적인 변동 요인이다. 변동 요인의 힘은 오래 못 간다. 결국 시장은 원래 가던 길을 가게 되어 있다.

 

오히려 변동 요인을 바로잡는 과정에서 추세로의 회귀가 더 강력하게 나타난다. 즉 상승 추세일 때 변동 요인에 의해 하락이 나왔다면 차후 상승폭은 더 커지고, 하락 추세일 때 변동 요인에 의해 상승이 나왔다면 향후 하락폭은 더 깊어진다.

 

그 맥락에서 신성철 선생님은 2013년과 2018~2019년 '실거주하기 괜찮은데 공급물량이 많던 신도시' 매입을 추천했다. 2013년에는 동탄, 2018~2019년에는 고덕 같은 곳들 말이다. 일시적으로 공급물량이 많아져서 하락이 나오거나 상승폭이 제한된 곳들은 어차피 추세(방향)에 따라 나중에 더 크게 오르게 될 수밖에 없으니까.

 

정부의 규제도 같은 맥락에서 해석할 수 있다. '정부가 대출 규제를 한다 → 공급량이 늘어난다'가 성립하는가? 오히려 반대다. 정부가 대출 규제를 하면 집을 살 수 있는 사람이 줄어들고 그럼 건설사들은 공급에 더 소극적이 된다. 일시적으로 집을 사는 수요가 줄어들어서 조정이 될 수 있겠지만 향후 더 크게 상승한다. 길게 봤을 때 추세를 오히려 강화시키기 때문이다.

 

코로나19도 마찬가지다. 코로나가 집의 공급량을 늘리나? 당연히 아니다. 물론 코로나로 인해 소득이 줄어들면 '유효 공급량'이 늘어나는 효과는 있다. 이 말은 기존에는 집이라고 고려하지 않았던 집들에도 관심을 기울이게 된다는 뜻이다. 예를 들어 아파트에만 살았던 사람이 빌라에 산다든가 하는 것 말이다.

 

 

4. 우리는 어디에 와 있는지 (=시기) 확인하는 방법

 

'실거주 비용'이다. 이에 대해서는 이미 아래 글에서 작성해 놓았는데, 핵심은 '집을 매입해서 살아가는 비용'이 '집을 빌려서(전세, 월세) 살아가는 비용'보다 낮아질 때 부동산 가격은 오르기 시작한다.

 

부동산 가격은 언제 하락에서 상승으로 전환할까요?

 

 

이 조건에는 전제가 하나 더 붙는데, 당연한 얘기지만 '전세가격이 오르고 있는 상황'이어야 한다는 것이다. 일시적으로 자가 거주의 실거주비용이 전월세 거주의 실거주비용보다 낮아진 건 아무 의미가 없다. 전세 재계약할 때 같은 돈, 혹은 더 적은 돈으로 재계약을 할 수 있다면 집을 사고 싶지는 않을 테니까.

 

2012~2013년 전세가율은 62% 정도였고, 현재는 전세가율이 65~66%다. 이런 상태에서는 전세가격이 오르면 매매가격은 예외 없이 오른다. (이유는 나중에)

 

 

5. 2020년 4월. 우리는 어디로 가고 있고 어디에 와 있는가

 

이번 상승 추세는 특이점이 하나 있는데, 실거주장에서 유동성장으로 넘어갔다가 다시 실거주장으로 간다는 것. 실거주장은 말 그대로 실거주할 집이 절대적으로 부족해서 형성되는 장이고, 유동성장은 투자자들이 들어와서 가격을 높이높이 끌어올리는 장.

 

올해 4월부터 실거주장은 다시 시작했으며 하이라이트는 내년 4월부터다.