부동산 공부 (2) : 실거주 비용 측정 방법과 그 의미

부동산 가격은 언제 하락에서 상승으로 전환할까요?

위 글에서 부동산 시장이 상승으로 전환하는 시기를 어떻게 측정하는지 말씀드렸죠. 집을 자가로 매입해서 실거주하는 비용이 전월세 사는 비용보다 저렴해지면 부동산 매매가가 상승하기 시작한다고 했습니다.

 

이번 글에서는 이 실거주 비용을 어떻게 측정하는지 알아볼게요.

 

 

자가 매입의 실거주 비용

 

주택을 매입해서 직접 거주할 때의 비용은 도출하기가 비교적 간단합니다. 주택담보대출 금리죠.

 

 

 

전월세의 실거주 비용

 

우리나라에만 있는 제도가 있죠. 바로 전세입니다. 세입자들은 원금 손실이 있는 월세보다는 아무래도 전세를 선호하게 되고 그러다 보니 전세가 주택 임대차 계약의 표준이 되었습니다.

 

그래서 월세를 측정할 때에도 주택의 매매가격을 기준으로 하지 않고 전세 가격을 기준으로 합니다. 월세를 구할 때 '보증금 1억 더 올리면 월세 얼마나 내려가요?'라고 묻는 경우들이 있잖아요, 매매가를 기준으로 월세 가격을 책정한다면 이런 질문은 못 하겠죠.

 

그럼 전세를 월세로 바꿀 때 쓰는 지표는 무엇인가요? 바로 전월세 전환율입니다. 예를 들어 '보증금 1억이 올라갈 때 월세는 30만 원이 내려간다'라고 하면 전월세 전환율은 3.6%가 될 겁니다. 연간 내야 하는 월세가 360만 원인데 이 금액을 1억으로 나누면 3.6%가 나오니까요. (자세한 계산법은 아래 글 참고하세요)

 

 

전월세 전환율 : 월세, 반전세 계산법

 

하지만 아까 말했듯 여기서의 이 '보증금'이라는 것은 매매가격이 아니라 전세가격을 기반으로 합니다. 자가 매입의 실거주 비용과 비교하려면 기준이 같아야 하니까 '주택 매매가'를 기준으로 해야겠죠?

 

이렇게 기준을 맞추기 위해 쓸 수 있는 지표가 '전세가율'입니다. 매매가 대비 전세가의 비율이죠. 매매가 10억인데 전세가가 6억이면 전세가율은 60%가 되는 겁니다.

 

 

결국 전월세전환율에 이 전세가율을 곱하는 게 바로 임대차의 실거주 비용이 됩니다. 다른 말로 하면 주택의 임대수익률이죠.

 

 

 

 

주택담보대출 금리 vs. 전세가율 × 전월세 전환율

 

주택담보대출 금리가 전세가율과 전월세 전환율의 곱보다 높으면 집을 사는 게 더 불리한 상황이 됩니다. 예를 들어 볼게요.

 

A 주택

- 매매가 10억

- 전세가 6억 (전세가율 60%)

- 주택담보대출 금리 2%

- 전월세전환율 3%

 

이때 A주택의

- 자가 매입의 실거주 비용 : 2%

- 전월세의 실거주 비용 : 60% × 3% = 1.8%

이 됩니다.

 

 

편의상 A주택 매입을 위한 돈을 전액 대출로 조달한다고 가정해볼게요.

주택담보대출 이자로 연 2,000만 원이 나갑니다. (10억 × 2%)

 

그리고 편의상 보증금 0원으로 월세를 놓는다고 해볼게요.

일단 보증금 1억에 연간 월세가 300만 원 꼴입니다. (전월세전환율 3%)

그런데 내가 받을 수 있는 보증금은 10억이 아닌 6억이죠. (전세가율 60%)

즉 내가 받을 수 있는 월세는 연간 300만원 × 6억 = 1,800만 원입니다.

 

즉, 나는 A주택을 매입하면 월세를 주더라도 연 200만 원만큼을 추가로 더 내야 집을 유지할 수 있다는 겁니다.

집의 매매가가 비싼 상황인 거죠.

 

 

 

실거주 비용 공식이 의미하는 것

 

부동산 가격을 움직이는 주요 변수가 바로 '금리'와 '공급량'이라는 것입니다.

 

 

1) 금리 

 

금리는
주택담보대출 금리 vs. 전세가율 × 전월세 전환율

중에서 '주택담보대출 금리'와 '전월세 전환율'에 영향을 줍니다.

 

전월세 전환율은 금리와도 어느 정도 연동이 됩니다. 기준 금리보다 조금 더 높은 경우가 대부분입니다. 주택의 임대수익률이기 때문이에요.

 

하지만 위 산식에서도 알 수 있듯 금리는 주택담보대출 금리에 주는 영향과 전월세 전환율에 주는 영향이 다릅니다. 주택담보대출은 아무 쿠션 없이 금리 인상의 여파를 100% 받는 반면, 전월세 전환율은 전세가율이라는 쿠션을 한 번 거쳐 그 영향이 몇십%로 줄어들기 때문이에요.

 

예를 들어 전세가율이 70%인 상태에서 금리가 1%p 인상되었다고 하면, 자가 실거주 비용은 1%p 다 늘어나지만, 전월세 실거주비용은 1%p의 70%인 0.7%만 늘어나게 됩니다. 전세가율이 낮으면 낮을수록 금리 인상이 전월세 실거주 비용에 줄 수 있는 영향이 줄어들겠죠.

 

바로 이 점 때문에 금리 인상은 주택 매매가에 하방 압력으로 작용하게 됩니다.

 

 

2) 공급량

 

공급량은 주택담보대출 금리 vs. 전세가율 × 전월세 전환율

중에서 '전세가율'에 영향을 줍니다. 전월세 전환율에도 조금 덜하지만 영향을 주고요.

 

주택 공급이 많아지면 전월세 가격이 떨어지겠죠. 입주가 많을 때 '깡통전세'다 '역전세난이다'등 전세가가 뚝뚝 떨어진다는 기사 많이 나오잖아요.

 

주택 공급이 많아져서 전세가가 내려서, 기존에 70% 하던 전세가율이 60%가 됐다고 하면, 전월세의 실거주 비용이 10%나 줄어든 셈이 되겠죠? 매매가에 하방 압력으로 작용할 겁니다.

 

 

1만 세대에 육박하는 헬리오시티가 입주할 때 전세 대란이 일어날 거라는 기사가 많았죠.

 

 

그리고 전월세 전환율은 금리에도 영향을 받지만 전세가에도 영향을 받습니다. 전세가가 떨어지는데 월세 시세는 그대로일 수는 없으니까요. 즉 공급이 많아지면 전세가율과 전월세 전환율이 모두 떨어지면서 전월세 실거주 비용이 떨어지게 되죠. 주택 매매가가 비싸지는 겁니다.

 

 

결국 종합하게 되면,

'공급량 증가'와 '금리 인상'은
주택 매매가에 하방 압력을 주고,

'공급량 감소'와 '금리 인하'는
주택 매매가에 상승 압박을 주는 걸 알 수 있습니다.

 

 

 

 

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다음 글에서는 2020년 4월 현재를 기준으로 자가와 전월세의 실거주 비용은 어떤지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 현재 부동산 시장이 어디에 와 있는지 확인하기 위해서요. 그 이후에는 부동산 시장이 어디로 가고 있는지 파악하기 위해, 금리와 공급량이 어떤지에 대해 확인해보도록 하겠습니다.

 

거듭 말씀드리지만 이 글들은 신성철 선생님의 블로그 글에 제 해석을 조금 더 붙여 작성한 것임을 말씀드립니다.

 

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