부동산 공부 (1) : 부동산 가격은 언제 하락에서 상승으로 전환할까요?

 

 

 

3년 전에 첫 집을 샀습니다. 매매가가 가파르게 상승해서 쫓기듯 집을 샀는데 그 이후로 부동산에 대한 관심이 많이 생겼죠. 이후 여러 강의와 책을 접했습니다.

 

그 중에서 단연 최고는 신성철 선생님. 2013년 모두가 부동산을 끝났다고 외치던 시절 신성철 선생님은 거의 혼자서 부동산 상승을 주장했고 정확히 맞추셨죠. 신성철 선생님은 어떻게 2013년부터 부동산은 상승할 것인지 맞추셨을까요?

 

정답의 핵심은 바로 '실거주 비용'이었습니다. 2013년부터 집을 매매해서 거주하는 게 전세나 월세를 사는 것보다 더 저렴해지기 시작했던 거죠. 즉 집을 매수해서 실거주하는 비용이 집을 임차(전세/월세)해서 실거주하는 비용보다 저렴해진 겁니다. 

 

왜 '실거주 비용'으로 부동산 시장의 변곡점을 예측하는가?

참여하기 싫으면 참여하지 않고 빠질 수 있는 주식 시장과 달리 국내 주거용 부동산 시장에는 참여하지 않고 빠지는 게 불가능합니다. 우리나라에 살려면 말그대로 우리나라 어디에든 살아야, 즉 '거주해야' 하기 때문이죠.

이렇게 거주하기 위한 선택지는 2가지뿐입니다. 내가 살 곳을 직접 사거나(buy) 전월세로 빌리거나(rent). 내가 buy를 선택하면 집의 매매가가 올라갈테고 rent를 선택하면 전월세 가격이 올라가겠죠. 이 둘 중에 아예 안 선택한다 즉 시장에 참여하지 않는다는 선택지는 물리적으로 한국을 벗어나는 것밖에 없습니다.



같은 집인데 매매하면 월 40만원 이자를 내야 하고 빌리면 전세나 월세로 월 70만원씩 나간다고 해보죠. 물론 비록 이런 상황이라도 집값이 내려갈 것 같다고 전망한다면 집을 매매하지는 않을 수도 있겠죠.

하지만 선택권이 없는 사람들도 있을 겁니다. 주거비용으로 월 70만원까지는 못 쓰는 사람들이요. 그런 사람들은 어쩔 수 없이 돈이 없어서 집을 구매하게 되지 않을까요?

더 싸고 좋은 것을 원하는 사람들의 합리적 속성에 더해져 이렇게 '돈이 없어서' 어쩔 수 없이 집을 사야 하는 사람들이 생기면서 부동산 매매 가격은 자연히 상승 압력을 받게 됩니다.



즉, 주택 시장에서 사람들은 매매와 전월세 중 하나의 선택만을 할 수 있고 (시장에 참여하지 않는 것은 불가능), 결국 가격은 균형을 찾아간다. 이것이 바로 실거주 비용으로 부동산 시장의 변곡점을 예측할 수 있는 이유입니다.

 

이 글은 실거주 비용을 어떻게 도출하는지에 대해 다룬 다음 글로 이어집니다.

 

부동산 공부 (2) : 실거주 비용 측정 방법과 그 의미

 

 

다시 한 번, 이 글은 신성철 선생님 블로그 글을 토대로 제가 해석한 내용을 쓴 것임을 밝힙니다.