오피스텔 기본 사항 총정리

 

오피스텔은 Office와 Hotel의 합성어로 업무와 주거 기능을 겸하는 건축물을 의미함.

1980년대 제도화되었으며 2010년 준주택으로 분류되며 주거 공간으로 효율적인 사용이 가능하도록 규제를 대폭 완화했음.

욕실 개수, 크기, 욕조 설치 등 욕실 관련 규제가 모두 삭제되었으며, 전용면적 85m2 이하에서는 바닥난방도 가능해짐. 이에 따라 주거용 오피스텔은 대부분 전용면적 85m2로 공급됨. (향후 바닥난방은 전용면적 120m2까지 허용해주도록 규제가 완화될 가능성이 높음)

다만 발코니는 유일하게 지속적으로 설치가 금지되고 있음.

 

 

 

 

2004년 오피스텔 투자 과열로 규제가 다시 강화되면서 오피스텔 공급물량이 급감했으나 2010년 준주택으로 분류되며 공급량이 다시 증가하기 시작했음. 2009년에 약 7천호까지 감소했다 2019년에 역대 최대치로 공급됨.

2020년 기준 약 65만호의 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있음. 전체 주택의 3.6%. 2017년 이후에는 연립주택보다 오피스텔을 주거용으로 사용하는 비중이 더 높음.

과거에는 원룸 형태의 오피스텔이 대부분이였으나 주거 용도로 사용하는 수요가 증가하면서 아파트와 동일한 내부 구조를 가진 오피스텔 공급 물량이 증가했음. 다만 오피스텔은 아파트와 달리 발코니 설치가 불가능함에 따라 동일한 전용면적 아파트에 비해 실사용 면적이 적음. 예를 들면 전용면적 85m2 아파트의 발코니 면적은 평균적으로 30m2라 실사용면적은 115m2라서 오피스텔보다 대략 9평 정도 큼.

 

 

오피스텔은 수요자/공급자 입장에서 모두 이점이 있음.

• 수요자 입장에서는 청약통장이 없어도 청약이 가능하고 100% 추첨제로 이루어지며, 전매제한이 없고 실거주 의무 등이 존재하지 않음. 게다가 오피스텔을 보유하고 있더라도 무주택자로 분류되어 향후 아파트 청약이 가능함.
• 공급자 입장에서는 분양가상한제 적용을 받지 않아 수익성 극대화가 가능하며 소규모 개발이 가능해 상대적으로 단기간에 공급이 가능해짐. 동일 면적의 경우 오피스텔이 아파트보다 분양가가 낮은 것이 일반적이나 최근 분양가 상한제 적용으로 아파트 분양가와 오피스텔 분양가가 역전되는 사례가 발생했음.

 

 

 

 

 

다만 다주택자에 대한 부동산 세제규제 강화와 함께 최근 오피스텔 세금 부담이 증가했음. 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔의 경우 주택에 포함되어 향후 주택 구매시 취득세가 중과되며, 그 이전에 취득했더라도 주택으로 포함되어 종합부동산세와 양도소득세가 부과됨. (업무용 오피스텔은 종부세, 양도소득세 중과 등 제외).

 

 

최근에는 고급 호텔 수준의 서비스를 제공하는 '하이엔드 오피스텔' 공급이 증가하고 있음. 발렛파킹, 프리미엄 아카데미, 홈클리닝, 케이터링 서비스 등 주거 생활과 관련된 서비스들 제공. 대부분 입지와 조망권이 우수하고 내부 공간이 고급화되어 있음.