전월세 전환율 : 월세, 반전세 계산법

 

 

출처: 호갱노노

 

 

 

최근 이사를 위해 아파트를 알아보고 있습니다. 반전세를 보고 있는데요. 월세나 전세 매물은 많아도 반전세 매물은 상대적으로 적고 검색하기도 어렵더라고요.

 

월세 매물을 검색하면서 보증금을 올리거나 내릴 수 있는지 문의하고 있는데, 보증금을 1억 올렸을 때 줄어드는 월세 폭이 동네마다 다르더군요.

일례로 20평대 쓰리룸 기준으로 옥수는 보증금이 1억 올라갈 때마다 40만원씩 월세가 내려가고, 청담이나 삼성 등지는 30만 원씩 내려갑니다.

 

이건 바로 동네별로 전월세전환율이 다르기 때문이 일어나는 현상입니다.

 

 

전월세전환율의 의미

 

전월세전환율은 말 그대로 '전세 → 월세'로 전환할 때 적용하는 비율을 의미합니다. 즉, 월세의 (전세 대비 상대적) 가격 비율이라고 보시면 될 것 같아요.

 

보통 금리와 연관이 있죠. 주택 임대차 보호법에서는 전월세전환율을 '한국은행 기준 금리 + 3.5%'를 상한으로 규정하고 있습니다. 현재 한국은행 기준금리는 0.75%니 전월세전환율 상한은 4.25%입니다.

 

 

전월세전환율 계산법

 

전월세전환율은 [(월세 × 12개월) ÷ (전세금 - 월세 보증금)]에 %를 붙이는 걸로 계산이 됩니다. 연간 내야 하는 월세의 합이 보증금 대비해서 몇 % 인지를 보는 거죠.

 

 

전월세전환율 계산 사례

 

삼성동 청구 아파트 35평

- 전세 : 7~8억 → 전세가 평균 7.5억으로 가정

- 월세 : 2.5억/160 ~ 3.5억/150 → 월세가 평균 3억/155로 가정

 

이때 전월세전환율은

a. 월세 × 12개월 : 155 × 12 = 1,860만 원

b. 전세금 - 월세 보증금 : (7.5억 - 3억) = 4.5억

a ÷ b : 1,860만 원 ÷ 4.5억 = 4.13%

가 됩니다.

 

만약에 보증금을 4억으로 늘리고 싶다면 1억 × 4.13% 만큼, 월세가 매년 413만 원 줄어듭니다. 결국 매달 내야 하는 월세는 약 34만 원 정도 줄어들게 되죠. 4억/121만 원이 되는 겁니다.

 

전월세 계산기도 검색하면 많이 나오던데, 그래도 직접 계산하는 게 감을 익힐 수 있어서 전 더 좋은 것 같아요.

 

 

전월세전환율 간이 계산법

 

부동산에다 '보증금 1억 올리면 월세 얼마나 내려가요?'라고 물어보세요.

'30만원이요'라고 하면, 연간 내야 하는 월세는 30만원 × 12개월 = 360만원이죠?

전월세전환율은 360만원 ÷ 1억 해서 3.6%입니다.

 

이렇게 간이로 계산하시는 게 제일 빨라요~ 부동산에 안 물어보고 네이버 부동산에서 매물 비교해보면서 확인하셔도 되고요.

 

 

전세 가격에 따라 달라지는 전월세전환율

 

하지만 실무에서는 이렇게 정확하게 전월세전환율이 적용되지는 않습니다. 편의상 1억에 몇십만 원 정도로 뭉뚱그려지는 경우가 많죠.

또 전세 가격과 전월세전환율은 어느 정도 반비례하는데요. (신성철 선생님의 블로그에서 참고했습니다.)

 

1. 전세 가격이 높을수록 전월세전환율은 낮아진다

( =전세 가격이 비쌀수록 월세 가격은 상대적으로 싸다)

 

전세는 돌려받는 돈입니다. 월세는 나가서 없어지는 돈이죠. 그래서 전세 가격보다 월세 가격이 올라가는 것에 대한 저항감이 심합니다.

 

결국 전세 가격이 많이많이 올라가더라도 월세는 어느 정도 높아진 뒤에는 찔끔찔끔 올라갈 수밖에 없습니다.

 

2. 전세가격이 아주 낮다면 전월세전환율은 높을 확률이 크다

(=전세 가격이 아주 저렴할 때는 월세 가격은 상대적으로 비싸다)

 

월세는 너무 낮아지게 되면 임대인 입장에서 도배, 장판 등의 비용을 충당하기도 힘든 상황이 됩니다. 그래서 일정 수준 이하로는 낮아지지 않습니다.

 

결과적으로 구도심의 아주 낡은 빌라 같은 곳에서는 전월세전환율이 높아지게 되죠. 전세는 아주 싼데 월세는 그에 비해 그렇게까지 싸지는 않은.

 

 

결과적으로 '월세는 전세에 비해 상하한이 좁다'라고 이해하시면 될 거예요.

이러한 전월세전환율의 특징을 이해하면 지역이나 거주 유형별로도 전월세전환율이 차이를 보인다는 걸 알 수 있습니다.

전세 가격이 상대적으로 높은 아파트, 대도시 등에서는 전월세전환율이 상대적으로 낮을 거고요. 빌라나 지방은 전월세전환율이 상대적으로 높겠죠. 물론 대도시라 하더라도 낡은 아파트나 빌라가 많이 있는 곳은 또 전월세전환율이 높겠고요.

 

 

 

전월세전환율의 정의, 계산법, 특징을 통해 좋은 집 구하시는 데 참고하시길 바랄게요! 저도 이걸 적용해서 반전세집을 잘 구해보도록 하겠습니다 :)