집순이 하루살이

이 포스팅은 신성철 선생님의 아래 유튜브를 토대로 제 나름대로 정리하고 해석한 글임을 먼저 밝힙니다. 1. 시장의 근본 원리 아무리 복잡해보이는 시장이어도 그 시장을 움직이는 근본 원리는 단순하다. 근본 원리 몇 가지가 상호 작용을 하며 뻗어나가서 시장이 복잡해보이는 것일 뿐이다. 2. '주거용' 부동산 시장의 근본 원리 주거용 부동산의 본질은 '주거'. 즉 누구나 집이 하나는 필요하다는 것이다. 내가 아무리 부자라고 해도 동시에 집 2채에 사는 경우는 드물고, 돈이 없다고 해서 아무데도 안 사는 경우도 거의 없다. 즉 수요는 큰 변화가 없을 수밖에 없다. 반면 공급은 변한다. 공급은 엄청 많을 때도 적을 때도 있다. 아래 그래프를 봐도 수요에 비해 공급 그래프의 진폭이 훨씬 심하다. 또한 집은 신선 식..

방구석 경제공부/부동산 투자 2020. 4. 13. 11:18

3년 전에 첫 집을 샀습니다. 매매가가 가파르게 상승해서 쫓기듯 집을 샀는데 그 이후로 부동산에 대한 관심이 많이 생겼죠. 이후 여러 강의와 책을 접했습니다. 그 중에서 단연 최고는 신성철 선생님. 2013년 모두가 부동산을 끝났다고 외치던 시절 신성철 선생님은 거의 혼자서 부동산 상승을 주장했고 정확히 맞추셨죠. 신성철 선생님은 어떻게 2013년부터 부동산은 상승할 것인지 맞추셨을까요? 정답의 핵심은 바로 '실거주 비용'이었습니다. 2013년부터 집을 매매해서 거주하는 게 전세나 월세를 사는 것보다 더 저렴해지기 시작했던 거죠. 즉 집을 매수해서 실거주하는 비용이 집을 임차(전세/월세)해서 실거주하는 비용보다 저렴해진 겁니다. 왜 '실거주 비용'으로 부동산 시장의 변곡점을 예측하는가? 참여하기 싫으면 ..

방구석 경제공부/부동산 투자 2020. 4. 3. 19:18

최근 이사를 위해 아파트를 알아보고 있습니다. 반전세를 보고 있는데요. 월세나 전세 매물은 많아도 반전세 매물은 상대적으로 적고 검색하기도 어렵더라고요. 월세 매물을 검색하면서 보증금을 올리거나 내릴 수 있는지 문의하고 있는데, 보증금을 1억 올렸을 때 줄어드는 월세 폭이 동네마다 다르더군요. 일례로 20평대 쓰리룸 기준으로 옥수는 보증금이 1억 올라갈 때마다 40만원씩 월세가 내려가고, 청담이나 삼성 등지는 30만 원씩 내려갑니다. 이건 바로 동네별로 전월세전환율이 다르기 때문이 일어나는 현상입니다. 전월세전환율의 의미 전월세전환율은 말 그대로 '전세 → 월세'로 전환할 때 적용하는 비율을 의미합니다. 즉, 월세의 (전세 대비 상대적) 가격 비율이라고 보시면 될 것 같아요. 보통 금리와 연관이 있죠. ..

방구석 경제공부/부동산 실무 2020. 4. 3. 16:44